房屋租（zū）赁合同履（lǚ）行中产生纠纷，承（chéng）租人（rén）拒交租金并（bìng）拒绝返还房屋（wū），出租人未经通知（zhī）承租人解除合同而（ér）于2020年（nián）6月直接（jiē）起诉要求解除租赁合同、支付租金等，合同解除时间（jiān）该如何确定？
北京一中院近期首次适用《中华人民（mín）共和国民法典（diǎn）》和《最高人民法院关于适（shì）用<中华人民共（gòng）和国民法典>时间效力的若干（gàn）规定》中关于合同解除时间（jiān）的相关规定，依法审（shěn）理一起房屋（wū）租赁合同二审案件，明晰了合同解（jiě）除（chú）时间确立的规则（zé）。
案情简介：
东山公（gōng）司因自（zì）身业务发展需要，承租了（le）银石公（gōng）司位于郊区的（de）一套水库（kù）房屋。双方（fāng）在（zài）《租（zū）赁合同》中明确约定：租（zū）赁期（qī）限（xiàn）自（zì）2009年（nián）6月1日至2029年5月（yuè）31日，租金前五年为每年60万（wàn）元，每五年增加10万元，最（zuì）后五年为90万元。此外，双方还约定了（le）违约责（zé）任（rèn），即承（chéng）租方逾期60天仍未（wèi）交（jiāo）纳（nà）当年租赁费（fèi）及违约金的，出租方有权追究承租方违约（yuē）造成的各项经济损（sǔn）失。
合同签订后，银石公司依（yī）约交付（fù）了水库房屋，东山公司按照（zhào）约定支付房屋租（zū）金（jīn）。然而自（zì）2013年（nián）开始，东山公司因为自身业务经营等原因开始拖欠租金，直到2017年6月才补交了部分（fèn）租金。根据（jù）银行（háng）流（liú）水（shuǐ）显示，东山公司欠付（fù）租金达（dá）到280万元。
银石公司将（jiāng）东山公司（sī）诉至法院，主张东山公司长（zhǎng）期拖欠租金，已（yǐ）经违反《租赁合同》的约定，银石（shí）公司有权解除合同，并要求东（dōng）山公司支付租金、违约金和占有使用（yòng）费，同时将涉（shè）诉场（chǎng）地房屋腾退返还给原（yuán）告。
东山（shān）公司（sī）则辩称，根据（jù）《租赁合同》中约定，若东山公司逾期（qī）60天仍（réng）未交纳当年（nián）租赁费及违约金（jīn），本合同立（lì）即终（zhōng）止（zhǐ）。东山公（gōng）司逾期未交付租金（jīn）达60天，按（àn）照合同相关约定，本（běn）租赁合同已经终止，因此双方权（quán）利义务（wù）关系已（yǐ）经消灭。另外，东山公司此前已交（jiāo）纳（nà）了100万元保证（zhèng）金，应当（dāng）折抵（dǐ）相关费（fèi）用。
法院认（rèn）为：
一审法院认为，东山（shān）公司欠付租金已（yǐ）构（gòu）成违约，银石公司（sī）有（yǒu）权解除《租赁合（hé）同》，东山公司亦应（yīng）当（dāng）向银石公司支付（fù）欠（qiàn）付租金。一审（shěn）法（fǎ）院判决解除银（yín）石公司和（hé）东山公司签订的《租赁合同》，东山公司向（xiàng）银石公司（sī）支付（fù）租金280万元，并另行支付占（zhàn）有使用费。东山公司（sī）向（xiàng）银石公司支（zhī）付违（wéi）约金4万元。
东山公司不服一审（shěn）判决，向北京一中院提出上诉（sù）。北京一中（zhōng）院（yuàn）二审审理后认（rèn）为，当事人一方（fāng）依（yī）法主张解除（chú）合同的，应当（dāng）通知对方（fāng）。根据《民法典（diǎn）》的规定，当事（shì）人（rén）一方未通知对方，直（zhí）接以提起诉讼的方式依法主（zhǔ）张解除合同，人（rén）民法（fǎ）院（yuàn）确认该主张的，合（hé）同自起诉状副本送达对方（fāng）时（shí）解除。东山公司违反《租赁合同》的约定，长期拖欠租（zū）金（jīn），银石公司在未通知东（dōng）山公司解除合同的情况下，直接起（qǐ）诉要求解除其与东山公司之间的《租赁合同》，东山公（gōng）司于2020年7月15日（rì）收（shōu）到起诉状（zhuàng）副本，《租赁合同（tóng）》应于2020年7月15日（rì）解（jiě）除。一审法院（yuàn）未明确合同解除（chú）的时间有误，北京一（yī）中院（yuàn）予（yǔ）以纠正（zhèng）。此（cǐ）外，关于东山公司所述的（de）100万元保证金已（yǐ）实际用于（yú）折抵前期欠付的租（zū）金，其应当支付尚未（wèi）支付的租金。同（tóng）时，因北京市新冠肺炎的（de）发（fā）生（shēng）对经营活动（dòng）造成（chéng）了影响，对北京市采取（qǔ）一（yī）级、二（èr）级疫情（qíng）防控措施期（qī）间的租金予以酌情降（jiàng）低（dī），故（gù）二审法院（yuàn）最终改判东山公司向银石公司支付租金276万元（yuán），对支付占有使用费和（hé）违（wéi）约金的判项予以维持。
法（fǎ）律实（shí）务：
1、民法典已经（jīng）颁布并施行，租（zū）赁（lìn）合同（tóng）解除的（de）法律后果为（wéi）何不（bú）能依据民法典进行裁判?
《最高人民（mín）法院（yuàn）关于适用<中华（huá）人民共和国民法（fǎ）典>时间效力的若干规定》第一条第（dì）二款规定，民法（fǎ）典施行前的法律事实引起的民事（shì）纠（jiū）纷案件，适用当时的法（fǎ）律、司法解释的规定，但（dàn）是法（fǎ）律、司法解释另有规定的除外（wài）。
本案《租赁合同》中的相关争（zhēng）议发生在民法典（diǎn）实施前，属于民法典实（shí）施（shī）前的（de）法（fǎ）律事实引（yǐn）起的民事纠（jiū）纷，故本案租赁合同解除后（hòu）的法律后果，仍应当依照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁判。

2、合同解（jiě）除发（fā）生在民法典施行（háng）前，合同解（jiě）除时间为何（hé）能依照（zhào）民（mín）法（fǎ）典的条文进行确定?

民法典（diǎn）第五百六十五条第二（èr）款规（guī）定：当事人一方未通知（zhī）对方，直接以提起（qǐ）诉讼或者申请仲裁的方式依法（fǎ）主张解除合同，人（rén）民法（fǎ）院或（huò）者仲裁机构确认该主张的，合同自起（qǐ）诉状副本或（huò）仲裁申请书副本送达对方时解除。
《最高人（rén）民法院关于适用<中华（huá）人民共和国民法典>时间效力的若（ruò）干（gàn）规（guī）定》第十条规定：民法典实施前，当事人一方未（wèi）通（tōng）知对方而（ér）直接以提起诉讼方（fāng）式依（yī）法主张解（jiě）除合同的，适用（yòng）民（mín）法（fǎ）典第五百六十五条第二款的规定。
本案中，银石公司在未通知对方的情况下（xià）直接起诉要求（qiú）解除《租赁合（hé）同》，起（qǐ）诉行为（wéi）虽然发生在民法典实施前，但由于民法典对该问题进行了专门规定（dìng），故应（yīng）当按照民法典的规定进行（háng）处理。
3、签订合同（tóng）后，一方违约，守约方应（yīng）当如（rú）何行使合同中约定的解除权?
民法典第五（wǔ）百六十五条规定：当事人（rén）一（yī）方依法（fǎ）主（zhǔ）张解除合同的，应当（dāng）通知（zhī）对（duì）方。合（hé）同自通（tōng）知到达对方时解（jiě）除。
由此，如果一方违约，守约方（fāng）可以采取向违约方发出合（hé）同解（jiě）除通知书的（de）形（xíng）式来行使合（hé）同（tóng）解（jiě）除权，合同自解除（chú）通知书到达对（duì）方时解除。同（tóng）时，守约方也可以（yǐ）依（yī）据上文民法典（diǎn）第五百六十五条第二（èr）款（kuǎn）的规定，直（zhí）接以（yǐ）提（tí）起诉讼或者申请仲裁的方式依法（fǎ）主张（zhāng）解除合同，此时，合同的解（jiě）除（chú）时间为（wéi）起诉状（zhuàng）副（fù）本或仲裁申请（qǐng）书副本送达对方时。