对于一方婚（hūn）前（qián）贷（dài）款购（gòu）买（mǎi）不（bú）动产（chǎn）、婚后夫妻（qī）共（gòng）同还贷的情（qíng）形，离婚时如何计算共（gòng）同还贷的增值部分，分步计（jì）算的方法，第一步（bù）是（shì）计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不（bú）动产成本等于购买（mǎi）时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计（jì）算不动产升（shēng）值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以购买时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交（jiāo）易（yì）所涉及的成本，属于购（gòu）房的必要支出，如契税（shuì）、印（yìn）花税、营业税、评估（gū）费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费（fèi）用产生（shēng）的（de）基础并（bìng）非交易，而是不动产（chǎn）长期使（shǐ）用中（zhōng）产生的费用；第（dì）二步是计算非产权登（dēng）记（jì）一方（fāng）所得补（bǔ）偿（cháng），即（jí）共同还贷部（bù）分乘以不动产升值（zhí）率，该数额的一（yī）半（bàn）即为应补偿的数额。

       计算（suàn）具（jù）体补偿数额时，应注意（yì）确定计算（suàn）时点，这里的增（zēng）值是指婚后增（zēng）值（zhí），不包括婚前增值，后者属于一（yī）方的（de）个（gè）人财（cái）产。

       同时（shí）还应考虑两种情（qíng）形下的修正问题，一（yī）是离婚（hūn）时（shí）贷（dài）款尚未（wèi）清（qīng）偿完毕，只能将夫妻共（gòng）同已经偿还的利息计入不动产成本（běn），而不能将长达20年或者30年的尚未（wèi）还贷的利息都纳入成本，否则会（huì）出现非（fēi）产权（quán）登记一方既未享受后续（xù）可能（néng）产生的升（shēng）值收（shōu）益、却（què）要现（xiàn）时承（chéng）担（dān）因计（jì）入（rù）所有（yǒu）利（lì）息导（dǎo）致补偿额降（jiàng）低的不公平结果（guǒ）；二是一方购买不动产（chǎn）后经（jīng）过一段时间才结（jié）婚（hūn）的情形，计算不动产升值率时（shí），应以结婚时不动产价格作为（wéi）计算依据，不能以购（gòu）买时不动产价格作为依据，因为（wéi）购买不动产至结婚前这段（duàn）时间不动产的（de）增值收益属于一方婚前个人（rén）财产。

       我们认为，上述分（fèn）步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的（de）案件（jiàn）提供了可资借鉴的方法。

       另外需要指出的是（shì），在离（lí）婚（hūn）分割（gē）争（zhēng）议（yì）房产时，不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款（kuǎn）项及其相对应（yīng）财产增值部分”，同时要根据婚姻法（fǎ）第三十（shí）九条（tiáo）的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和（hé）女方（fāng）权益的（de）原则作出公（gōng）平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相（xiàng）对公平合（hé）理地（dì）解决纠纷，平衡保（bǎo）护（hù）离婚双方当事人的利益。

       审判实践中，有时也会遇到房价下跌的（de）情况，比如（rú）购买房产（chǎn）时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚（hūn）时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这（zhè）种（zhǒng）房产没有增值（zhí）甚（shèn）至出（chū）现负增长（zhǎng）的情况，我们认为（wéi），产权登（dēng）记一方至少要给另一方共同还（hái）贷本息一半的补偿（cháng）。原因有二，一是（shì）一方婚前已经签订（dìng）房产买卖合同，购买什么小区、什么楼（lóu）层、什么朝向的房产是购买方自己（jǐ）的选择，另一方（fāng）婚后只是共同参与还（hái）贷，购买方（fāng）自（zì）然应（yīng）当承担（dān）房价（jià）下跌的风（fēng）险；二是离（lí）婚时房产判归（guī）产权登记一方，如果只是用于居住而（ér）非投资，房（fáng）价暂时（shí）下跌并（bìng）不会对其造（zào）成实质性（xìng）损失。