杭州网讯（xùn）  4月17日（rì）国务院（yuàn）发布（bù）《关于坚决遏制部分（fèn）城（chéng）市房（fáng）价过快上涨的通知》，提出“坚决抑制不合理住房需求”，银行房贷等（děng）各（gè）项（xiàng）政策（cè）的变化（huà），使得 房产买卖双（shuāng）方（fāng）产（chǎn）生（shēng）了许多新（xīn）的纠（jiū）纷（fēn）。

在房产新政下，原先（xiān）订（dìng）立的交易合同该怎样继（jì）续？认为不（bú）能继续执行的（de）合同能不能（néng）解（jiě）除（chú）？如何操作才不会违约？面对现场听众提出的问（wèn）题，昨天（tiān），在浙江图书馆（guǎn）举（jǔ）办 的（de）“泽大法律大讲堂”中，浙（zhè）江大学律师实（shí）务研（yán）究（jiū）中心的专家、律（lǜ）师们一一做了（le）解释（shì）。

贷款门槛高了，想解除合（hé）同怎么办？

全新的贷款政策大大提高了买房的“门槛”，让许多原本准（zhǔn）备（bèi）购买（mǎi）第（dì）二套（tào）、第三套房（fáng）屋的（de）人觉得有（yǒu）些吃不消，纷（fēn）纷（fēn）想解除（chú）合同（tóng），这时应该怎（zěn）么办？

律（lǜ）师点拨：可适用最高院《关于审（shěn）理（lǐ）商（shāng）品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条。

该条规定：“商品房买卖（mài）合同（tóng）约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未（wèi）能订立商品房担保贷款（kuǎn）合同并导致商品房买卖合（hé）同不能继续（xù）履行的，对方当事 人（rén）可以请求解除合同和赔偿损失。因不可（kě）归责于（yú）当事人双方的事（shì）由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房（fáng）买卖合同（tóng）不能继续履行的（de），当事（shì）人可以请求解（jiě）除合同， 出卖人应当将（jiāng）收受的购房款本金（jīn）及其利息（xī）或（huò）者定金返还买受人。”。

但律（lǜ）师（shī）同时提醒（xǐng），应根据当事人（rén）提（tí）供的证据（由主（zhǔ）张解除的一方提（tí）供证据（jù）），区（qū）分实际情况是否符合以下二个条件：（1）“不可归（guī）责于当事人双（shuāng）方事由”。（2） “并导致已订立的（de）合同（tóng）不能继（jì）续履行”。

房产新政（zhèng）不能算“不可抗力”或（huò）“情事变更”

在现（xiàn）场，有许多（duō）市民提出，合同上有写（xiě）明“碰到不可抗力（lì）或情（qíng）势变更（gèng），可（kě）以解除合约。”能不能利用这一条来解除购房合同？

律师（shī）分析（xī）：“不可抗力”是指“不能预见、不（bú）能避（bì）免（miǎn）并不（bú）能克（kè）服的客观情况”，房产新政不属于“不可抗力”或“情事变更（gèng）”。

长（zhǎng）期以来，国家（jiā）控（kòng）制房价（jià）过快（kuài）增长的决心和信号是明确的，当事人（rén）对房贷政策的（de）调（diào）整（zhěng）在订立合（hé）同时应（yīng）该有所预（yù）见，同时（shí），首付提（tí）高并（bìng）是不（bú）能（néng）克（kè）服，可以去借钱（qián）来付首 付继续履行合约（yuē）。

所（suǒ）以（yǐ），以‘不（bú）可抗力’为理由解除（chú）合约这条路行（háng）不通。”

开发商没有预售证，认购无（wú）效

现场听众中，有不少市（shì）民（mín）并不（bú）是购买现（xiàn）房，而（ér）是预购了期房（fáng），有的（de）市民说，看现在（zài）这（zhè）个形式，房价可能要跌了，预购的房子不想要（yào）了，能不（bú）能（néng）和开发商解除合同（tóng）？

       律师答疑：如果开（kāi）发商（shāng）未取得商品房预（yù）售（shòu）许（xǔ）可证明，以“预（yù）约”“认（rèn）购（gòu）”“意向”等方（fāng）式收取（qǔ）买方（fāng）人款项（xiàng）或定金、意向金等，或订立买卖合同的，主张合同无效， 买房（fáng）人有（yǒu）权要求（qiú）开发商返还已付购房款和本金等。

但如果开发商已经取得了预售许可，能否解（jiě）除（chú）合同还要看合同（tóng）中的具体规定。

       单方（fāng）解除应承担的违约责任

律师介绍，如果一方当事人单方面解除（chú）合同，应（yīng）当承担违约责（zé）任（rèn）。违约责（zé）任具体形式为：

（1）卖方双倍返还定金或买方定金没（méi）收。

（2）支（zhī）付合同约定的违约（yuē）金。

（3）如约定以首期已付款作为补偿或赔偿的，应视为约定违约金。可以根据违约金（jīn）过高或过低（以（yǐ）实际损失上下30%为标准）的规定，请求（qiú）法（fǎ）院酌情调整。

（4）预期利益损失的补偿（cháng）。

《合（hé）同（tóng）法》第一百一十（shí）三条规定：“当事人一（yī）方不（bú）履（lǚ）行合同义务（wù）或者履（lǚ）行合同义务不符合约定（dìng），给（gěi）对方造成损失的，损（sǔn）失赔偿额应当相当于因违约造成的损（sǔn）失，包（bāo）括 合同履行后可获得的利益，但不（bú）得超过违反合同（tóng）一（yī）方订立（lì）合同时预（yù）见到或者应当预见到（dào）的因违反合同可能（néng）造成的（de）损（sǔn）失。”，依此规定（dìng），如果守约方主张（zhāng）违（wéi）约赔（péi）偿，则（zé） 包括（kuò）当（dāng）事（shì）人（rén）订立合同时可预见的预期（qī）利益损失，在房屋买卖（mài）合同（tóng）中，主要是合同解除（chú）导（dǎo）致房屋差价的损失。

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